integrative life

Sorin Vișoianu, IMMOFINANZ Romania: „IRIDE City va fi un oraș într-un oraș“
de Bogdan Munteanu

Începând cu anul 2009, Sorin Vișoianu a condus, în calitate de Country Manager Office & Logistic, portofoliul românesc și bulgar al IMMOFINANZ – companie de imobiliare din Austria care deține active în valoare totală de 5,6 miliarde de euro. Domnia sa ne-a împărtășit noi observații despre ceea ce sunt clienții interesați să închirieze în prezent, despre planurile de viitor ale companiei și despre cum vede perspectivele economice ale României după 18 ani de experiență în domeniul imobiliarelor.

IMMOFINANZ le promite clienților săi „biroul de vis“... Ce anume face ca oferta dumneavoastră să fie specială, astfel că sunteți unul dintre principalii jucători ai pieței spațiilor destinate birourilor din România?

IMMOFINANZ a avut o prezență îndelungată pe această piață a imobiliarelor și este unul dintre investitorii principali din sectorul de office și retail. Contractele pe care le-am semnat cel mai recent, precum și extinderea celor pe care le aveam deja, arată că abordarea noastră orientată către client nu încetează niciodată să dea roade. Un aspect semnificativ al afacerii noastre care ne-a ajutat să ajungem în această poziție în cadrul pieței este portofoliul nostru de birouri foarte variat – atât în ceea ce privește locația, cât și suprafețele.

Noi credem că biroul ideal este cel mai bine descris prin gradul său mare de flexibilitate. Acesta este unul dintre conceptele noastre principale – să oferim chiriașilor noștri spații pentru birouri care au fost proiectate conform nevoilor specifice, prin adaptarea constantă a serviciilor noastre și prin proiecte ce iau în considerare cerințele lor.

Noul nostru motto, „Spațiu pentru succes“, reflectă această viziune foarte bine – oferim servicii adaptate pentru clienții noștri, din momentul semnării contractului până la mutarea în noile birouri, și pe toată durata șederii lor în spațiile pe care noi le punem la dispoziție.

Atât pentru companii, cât și pentru familii alegerea celei mai bune proprietăți spre închiriere poate fi o experiență stresantă. Cum este această experiență pentru cei care aleg IMMOFINANZ?

IMMOFINANZ își concentrează activitățile în sectorul de birouri și retail, dar există similitudini între companii și familii cu privire la procesul de luare a deciziilor atunci când se alege adresa pentru viitoarea mutare. Aspectele cheie pe care ne concentrăm sunt alinierea ofertelor noastre

la cerințele partenerilor noștri, astfel încât să livrăm cele mai bune opțiuni pentru fiecare client – din nou, prin asigurarea faptului că toate proiectele noastre au un grad ridicat de flexibilitate.

De aceea, atunci când vine vorba de oferirea unor spații destinate birourilor, compania nu doar pune la dispoziție un spațiu pentru afaceri, dar și un pachet complet de facilități – servicii individuale direct de la proprietar – în timpul căutării realizate de companie, și mult timp după mutarea propriu-zisă în noile spații, de la sprijin în procesul de relocare la servicii de concierge disponibile pentru toți angajații.

Cum au crescut așteptările clienților în decursul anilor? Ce fel de spații de birouri solicită ei astăzi comparativ cu cerințele de acum 10 -12 ani?

Cu siguranță, ultimii ani au modelat un tip de client care este mai matur. Clienții au devenit mai conștienți și mai exacți cu privire la ceea ce își doresc de la un spațiu destinat birourilor. Faptul în sine este cu siguranță o veste bună pentru noi, deoarece această tendință asigură că ceea ce contează cel mai mult pentru clienți în alegerea furnizorului de birouri este calitatea proprietății – un domeniu în care noi excelăm.

De exemplu, caracteristici cum ar fi o locație accesibilă și eficiența consumului de energie sunt criterii care cântăresc din ce în ce mai mult. Cum timpul devine din ce în ce mai valoros, clienții caută spații de birouri conectate la mijloace imediate de transport public, de preferat cel subteran, fapt ce asigură acces facil la toate zonele orașului, precum și posibilitatea de a ajunge cu ușurință la aeroport.

Eficientizarea costurilor este de asemenea un alt element important atunci când se alege noul sediu și acest fapt este ilustrat în principal de atenția pe care clienții noștri o arată față de eficiența consumului de energie. Din fericire, portofoliul nostru extins și variat de spații destinate birourilor ne permite satisfacerea și celor mai pretențioși clienți care pot alege dintre proprietățile noastre din București, proiectate să se adapteze nevoilor acestora.

Cum a fost anul 2015 pentru IMMOFINANZ și de ce ați vândut toate spațiile logistice?

2015 a fost un an plin pentru IMMOFINANZ pe piața din România. Continuăm să dezvoltăm noi proprietăți pentru birouri, cum este Metroffice, dar în prezent cererea pentru proprietăți rămâne la un nivel ridicat. Extinderea contractelor de închiriere, precum și noii chiriași care ni s-au alăturat, adunând o suprafață de 21.000 metri pătrați închiriați, ilustrează eficiența strategiei noastre orientată către client.

Am urat bun venit noilor chiriași, aceștia fiind Grupul Media Camina în Victoria Park, B.Braun in S-Park, ProCredit Bank în Băneasa Airport Tower, Real Velarde în Iride Business Park. Pe măsură ce am câștigat noi parteneri, unii dintre chiriașii deja existenți au ales să prelungească contractele cu noi, pe când alte companii și-au exprimat nevoia de a-și extinde suprafețele deținute în chirie.

Pentru a numi doar două dintre acestea, SIVECO România a prelungit contractul pentru încă șapte ani în Victoria Park, continuând astfel un parteneriat lung, de zece ani, iar Telekom România a prelungit contractul pentru încă zece ani în Iride Business Park, un parteneriat care va ajunge la 17 ani.

Cu privire la vânzarea portofoliului nostru logistic, aceasta a reprezentat o decizie de creștere a afacerii, țintită să creeze o structură mai simplă și mai optimizată a portofoliului, precum și un pas înainte spre concentrarea atenției pe segmentele de retail și office.

Vă rog să descrieți „bijuteria coroanei“ din portofoliul dumneavoastră, Iride Business Park din Pipera – care va deveni curând Iride City!

Noi investim în permanență în proprietățile pe care le deținem, pentru a asigura că acestea respectă cele mai ridicate standarde de calitate. Așa a fost mereu și suntem mândri să avem un portofoliu office premium care satisface toate așteptările clienților.

Lucrăm intensiv la complexul de birouri Metroffice, care acoperă trei clădiri, cu o suprafață totală spre închiriere de aproximativ 40.000 metri pătrați. Prima secțiune, momentan în construcție, va acoperi P+M+4 etaje, aproape 20.000 metri pătrați. Suprafața de închiriat ajunge până la 3.500 metri pătrați per etaj, cu un design flexibil ce permite realizarea de birouri individuale, dar și deschise.

Construcția va fi finalizată în cel de-al doilea semestru calendaristic al anului 2016. Volumul de investiții pentru această primă clădire va totaliza 34 milioane euro. Metroffice în sine va fi realizat ca primă parte dintr-un master plan întins pe termen lung. Acesta implică re-proiectarea întregii zone a Iride Business Park deținută de IMMOFINANZ, integrând-o în viitorul IRIDE City, care va fi un oraș într-un oraș.

În următorii zeci de ani, proiectul mare IRIDE City are în vedere un amestec de spații destinate birourilor, restaurante, un hotel, un centru de conferințe, o grădiniță, facilități sportive, un parc, iar rezultatul va fi o zonă vitalizată în București. Planurile implică de asemenea certificare LEED ceea ce înseamnă printre altele un acoperiș verde.

Întregul proiect include de asemenea restaurarea prezentului Iride Business Park, cel mai mare parc de afaceri din București și una dintre cele mai longevive adrese din zona de afaceri a nordului capitalei. Iride Business Park găzduiește companii locale și internaționale de top și ocupă 17 hectare de teren.

Oferă în prezent aproximativ 93.000 metri pătrați de suprafață pentru închiriat în 20 de clădiri ce au între unul și opt nivele. Când acesta va deveni un cartier urban modern, peste 20.000 de angajați vor avea ca loc de muncă IRIDE City.

În afară de București, care sunt cele mai dinamice orașe ale României în care IMMOFINANZ este interesată?

România devine rapid un centru de afaceri, dar și o destinație atrăgătoare pentru companii comerciale și de outsourcing. Acest fapt, împreună cu mâna de lucru bine instruită reprezentată de specialiști ambițioși în diverse domenii și excelentele abilități de comunicare în limbi străine deținute de aceștia, motivează strategia IMMOFINANZ care consideră România drept o piață cheie.

În esență, noi monitorizăm constant toate oportunitățile ce pot apărea pe piață și suntem gata să acționăm la momentul potrivit. Cu privire la sectorul de afaceri din România, conform strategiei noastre prezente, vom continua să ne concentrăm activitățile exclusiv pe capitala București.

Tensiunile din țările vecine și recentele tulburări politice din București par că au crescut reticența investitorilor față de România. Cum vedeți dezvoltarea mediului de afaceri din țara noastră în următorii zece ani?

Având în vedere evoluția sa din prezent, noi nu ne așteptăm la schimbări spectaculoase în viitorul apropiat – este foarte probabil ca imaginea de ansamblu să rămână la fel cu cea din prezent, în trendul de continuă dezvoltare existent în multe sectoare.

România confirmă moderat potențialul său de creștere, și beneficiază de exporturile către Germania, Austria și alte țări din Europa de Vest. Volumele derulate pe piața tranzacțiilor arată că România a devenit din ce în ce mai interesantă pentru investitorii străini, în ciuda situațiilor tensionate din țările învecinate. Deși este nevoie de reforme viitoare pentru a garanta un mediu de afaceri stabil, din perspectiva noastră, mediul economic al țării se ameliorează în mod constant. 

Noi spații de birouri devin funcționale, dar unii ar argumenta că acestea sunt lipsite de frumusețea clădirilor de altă dată. Cumați comenta acest lucru?

Această discuție este cumva subiectivă, deoarece oamenii percep funcționalitatea și frumusețea în moduri diferite. Putem însă fi siguri de faptul că asistăm la o schimbare a modului în care centrele de afaceri sunt proiectate, de la locație la structura clădirilor. Cu siguranță IMMOFINANZ va rămâne fidelă misiunii sale cheie, și anume aceea de a crea spații care se potrivesc perfect nevoilor chiriașilor.

Criza economică a fost în mod cert o piatră de hotar care a marcat evoluția conceptului de birou și design. Dacă, înainte de criză, mare parte a spațiilor destinate birourilor erau destul de similare, cu clădiri amplasate în locații inaccesibile, dezvoltatorii imobiliari de azi sunt mult mai interesați să realizeze spații flexibile, adaptabile și personalizate, localizate în zone care beneficiază de acces facil la mijloacele de transport în comun.

Merită de asemenea să menționăm faptul că noile tehnologii de construcție au generat beneficii semnificative în dezvoltarea pieței în întregul său. Aceste metode și instrumente recente au ajutat, de exemplu, la creșterea eficienței unei clădiri, reducând amprenta carbonică.

În ciuda unor proiecte care s-au bucurat de succes, România încă este în urma altor țări europene în ce privește confortul: prea multe automobile, prea multe clădiri vechi, un număr insuficient de spații de birouri bine plasate. Are IMMOFINANZ o viziune cu privire la modul în care ar trebui să arate orașul sustenabil al viitorului?

Cu siguranță, luăm în considerare fiecare aspect, fie el pozitiv sau negativ, precum și posibilele consecințe atunci când decidem investirea într-un anumit proiect. Deoarece urmăm întotdeauna principiile noastre de a livra spații de înaltă calitate chiriașilor noștri, fiecare proiect IMMOFINANZ respectă regulile exacte ce au ca rezultat o valoare adăugată pentru societate în ansamblul ei.

Investim în mod constant în proprietățile deja existente, asigurând permanent cele mai ridicate standarde de calitate, indiferent de „vârsta“ construcțiilor. În ceea ce privește noile birouri, ținta noastră este să oferim cele mai bune locații din punct de vedere al transportului. Pentru obținerea obiectivelor pe care le-ați menționat, pe lângă investițiile realizate de companii, există soluții eficiente deținute de parteneriatele public-privat.


Share